전국 최대 공실률 95%, 거북섬 상가는 왜 텅 비었나? 투자자들이 반드시 알아야 할 진실은?
전국 최대 공실률 95%, 거북섬 상가는 왜 텅 비었나? 투자자들이 반드시 알아야 할 진실은?
2025년 현재, 전국에서 가장 공실률이 높은 상권으로 알려진 경기도 안산의 거북섬. 상가 공실률이 무려 95%에 달하며, 5,600억 원 이상이 투입된 개발지임에도 불구하고 실제로는 유령도시처럼 운영되고 있다는 사실이 알려지며 충격을 주고 있습니다. 그렇다면 도대체 왜 이렇게 많은 상가들이 비어 있는 것일까요? 투자자들은 무엇을 놓쳤을까요? 이 글에서는 거북섬 상가 공실 사태의 원인과 구조적 문제를 다각도로 분석해 보겠습니다.
상가는 있는데 사람은 없다: 공실률 95%의 충격
많은 투자자들이 상가 투자 시 가장 중요하게 여기는 요소 중 하나는 '유동 인구'입니다. 거북섬은 인공 서핑장과 복합 리조트, 해양 관광시설이 조성된 대규모 개발 지역으로, 과거에는 많은 기대를 모았습니다. 하지만 정작 현장을 찾은 방문객들이 마주한 것은 텅 빈 거리, 멈춘 에스컬레이터, 불 꺼진 건물 내부였습니다.
• 5,600억 원 투자된 개발지
• 상가 공실률 95% 이상
• 대부분의 건물이 분양 후 임대 불가 상태
심지어 일부 건물은 1층부터 꼭대기까지 단 한 곳의 임차인도 없이 공실 상태이며, 주변 기반 시설 역시 미완공 상태로 남아 있습니다.
상식이 통하지 않는 투자지? 왜 이런 일이 발생했을까
보통 대형 개발 프로젝트는 인근 교통 인프라, 배후 주거단지, 유동 인구 등을 고려해 시행됩니다. 하지만 거북섬의 경우:
- 주변 아파트 입주 미완료
- 수도권 제2순환고속도로 계획 미이행
- 웨이브파크(인공서핑장) 흥행 실패
이처럼 핵심 기반 요소들이 현실화되지 않으며 개발 계획의 청사진과 실제 현장 간의 괴리가 극심해졌습니다.
"수요를 예측하지 못한 도시계획은 결국 파국으로 이어진다."
실제로 분양을 받았던 투자자들 중 일부는 상가를 처분하지 못하고 수억 원의 손실을 입은 채 버티고 있는 상황입니다.
Q&A: 거북섬 상가, 정말 회복 불가능할까?
Q1. 유동인구가 늘면 나중에는 상권이 살아나지 않을까?
단기적으로는 가능성이 희박합니다. 현재 기반시설의 완성도나 교통망 연결이 미비한 상태이며, 95%의 공실률은 단순한 '과도기' 수준을 넘어선 상태입니다.
Q2. 그럼 정부나 지자체의 대책은 없나요?
현재까지 별다른 구조적 대책은 없는 상황이며, 개발 초기 단계에서 허술한 인허가와 과잉 공급이 이번 사태의 핵심 원인 중 하나로 지적됩니다.
개발의 속도에 치인 투자자들: 피해는 어디까지?
많은 상가 투자자들이 분양 당시 다음과 같은 설명을 들었다고 합니다.
• "아파트가 들어오면 상권이 살아납니다."
• "서핑장 개장 후 유동 인구는 폭증할 것입니다."
• "전매도 가능하니 잔금 걱정은 마세요."
하지만 현실은 달랐습니다. 실제로는 전매가 불가능했고, 잔금 대출 조건도 까다로워 수억 원의 이자를 감당해야 하는 상황이 이어졌습니다.
“한 달 이자만 1,100만 원. 1년 반 버티다가 2억을 날렸습니다.”
분양사 측의 과장된 마케팅, 투자자들의 정보 부족, 도시계획의 비효율성이 만들어낸 복합적 비극입니다.
중간 점검: 공실 상가, 어떤 패턴을 보이나?
구분 평균 공실률 비고
| 대한민국 평균 | 13% | 통상 10% 이상은 위험 신호 |
| 신도시 일부 | 20~30% | 울산, 세종 등 |
| 거북섬 | 87~95% | 전국 최고 수준 |
거북섬은 단순히 지역적 문제가 아니라 전국 상가 투자자들에게 경고등을 켜는 사례로 주목되고 있습니다.
알아두면 좋은 팁: 상가 투자 시 반드시 점검할 5가지
- 주변 입주민 유무 및 입주 예정 시점
- 상권의 유동 인구 (평일/주말 편차 포함)
- 인허가 조건 및 사업 계획서 실현 가능성
- 전매 가능 여부 및 잔금 대출 조건
- 임대 수익률과 유지 비용 (이자, 관리비 등)
이 중 하나라도 확신할 수 없다면, 투자 결정을 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.
상가가 텅 비었는데 계속 짓는 이유는?
건설사나 시행사 입장에서는 이미 토지 매입 및 PF 대출 등으로 인해 멈출 수 없는 상황입니다. 멈추면 파산, 진행해도 공실. 결국 "이래도 죽고 저래도 죽는다"는 말처럼 울며 겨자먹기로 건축이 진행되고 있는 셈입니다.
게다가 인허가가 일괄 승인된 지구단위계획 탓에 단지별 분할 진행이 어렵다는 점도 공급 과잉의 원인이 되고 있습니다.
공실률은 숫자가 아니다: 사람들의 삶이 달려 있다
이 상가들은 단지 부동산 수치에 머물지 않습니다. 이곳에 투자한 개인, 가게를 연 자영업자, 대출을 받은 소상공인들의 생계가 걸려 있습니다.
"차 팔아서 인테리어 했는데, 손님 한 명이 안 와요."
"가게 문 열어둬도 에스컬레이터가 안 움직여요."
이런 현실을 감안할 때, 단순한 투자 실패가 아니라 국가적 도시계획 실패로 바라볼 필요가 있습니다.
결론: 거북섬 상가는 단지 실패 사례일까, 아니면 경고 메시지일까?
거북섬의 사례는 단순한 실패가 아닙니다. 그것은 과잉된 기대, 부실한 도시계획, 무책임한 마케팅이 만들어낸 총체적 결과입니다.
이제 중요한 건 같은 일이 다시 반복되지 않도록 기록하고 분석하는 것입니다. 거북섬은 현재도 진행 중인 비극이며, 동시에 미래 투자자들에게 경고를 보내는 신호탄이기도 합니다.
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